FIIs: deflação deve alterar ordem do IFIX, segundo especialistas

Em julho, o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) registrou queda de 0,68%, ou seja, houve uma deflação – puxada principalmente pelo corte nos preços dos combustíveis e na energia. Com isso, investidores passaram a questionar o desempenho de FIIs (fundos imobiliários), especialmente os que são ligados à inflação. De acordo com especialistas consultados pelo BP Money, o IFIX (Índice de fundos de investimentos imobiliários) deve sofrer uma virada, com a performance dos FIIs de papel caindo e a de tijolos ganhando força.

De acordo com Caio Ventura, analista da Guide Investimentos, a deflação deverá mitigar o movimento de alta dos fundos de CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) visto nos últimos dois anos. 

“A deflação e a possível queda da Selic deve alterar um pouco a ordem do Ifix, que vimos nos últimos dois anos, com a alta em 2020 e 2021 dos fundos de CRIs em detrimento de uma queda até acentuada dos fundos de tijolos –  especialmente lajes e shoppings”, disse Ventura.

Segundo o analista, haverá uma redução dos dividendos praticados por fundos de CRIs, já que boa parte dos fundos de CRIs são indexados por ativos de inflação.

“Com uma compressão desse dividend yield, é esperado que o investidor acabe migrando também para fundos de tijolo, uma vez que também se encontram muito descontados e devem se beneficiar da queda de juros que é esperada para o ano que vem”, afirmou Ventura. 

O analista da Guide relembrou que os FIIs de tijolo tiveram uma performance fraca nos últimos dois anos. Por isso, esses ativos devem potencializar um ganho de capital no médio prazo. “A gente começou a ver isso nos últimos um mês e meio e é uma tendência que deve se consolidar em 2023”, completou Ventura. 

O sócio da Brio Investimentos, Vitor Senra, também destaca que os FIIs mais impactados pela deflação são os de papel. Segundo Senra, os FIIs com maior exposição a papéis de perfil de baixo risco sofrem ainda mais. 

“Esses FIIs, cujos cupons – que é a rentabilidade além do índice ao qual ele é indexado – sobre o IPCA são menores, são mais impactados. A deflação tem maior peso relativo na remuneração desses papéis. Se persistente e acompanhada de consequente queda da taxa de juros, a deflação, ou até mesmo a queda da inflação positiva mensal, beneficia o investimento em FIIs de tijolos, principalmente naqueles que tenham os valores de suas cotas descontadas com relação ao valor patrimonial – e assumindo que o valor patrimonial reflita o valor justo dos imóveis detidos pelo FII”, explicou Senra.

Senra destacou, entretanto, que essa deflação verificada nos últimos meses tende a ser temporária devido às medidas tomadas pelo Governo Federal, recentemente, que, segundo ele, elevam o risco fiscal do país.

“A tendência é que, embora em menor escala, a inflação continue em ritmo consideravelmente elevado e, assim, os papéis corrigidos por IPCA deverão continuar sendo um bom hedge [proteção] contra a desvalorização monetária”, salientou o sócio da Brio Investimentos.

Como os gestores lidam com o cenário de deflação? 

De acordo com Marx Gonçalves, analista da Nord Research, as estratégias em relação ao cenário macroeconômico variam de fundo para fundo. Nos fundos de papel, por exemplo, existem duas propostas distintas. 

“Tem gestor que se propõe a se fazer uma gestão mais ativa da carteira, para se adequar ao cenário e gerar determinado valor para os cotistas, e tem gestor com um mandato um pouco mais rígido, e aí ele segue esse mandato independente do que aconteça adiante”, afirmou Gonçalves. 

“Vou citar o caso de dois fundos da Kinea. Pega o caso do KNIP11. Como o próprio nome diz, ele se propõe a ter alocações majoritárias em operações de índices de preços IPCA+. Esse cara, como o mandato dele é esse, ele não vai se adequar ao cenário. Ele vai continuar posicionado ali e bola pra frente”, complementou o analista da Nord. 

Por outro lado, no caso do KNSC11, o fundo já tem um mandato mais amplo, segundo o analista da Nord. Por isso, os gestores desse fundo se adequam ao cenário que virá adiante.

“O KNSC11 se propõe a fazer ajustes na carteira dependendo do cenário e, no caso dele, em específico, ele já vem se preparando, não para o cenário de deflação, mas para a desaceleração da inflação, desde a última emissão de cotas dele, então ele tem aumentado a alocação em CRIs atrelados ao CDI ao longo dos últimos meses, justamente pra dar uma balanceada na carteira em meio a esse cenário de arrefecimento da inflação”, explicou Gonçalves.

Para Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners, olhando apenas para preço, considerando bons ativos, o momento representa uma boa oportunidade para o investimento em FIIs. “É um momento em que há uma melhora no risco ao mesmo tempo em que há uma melhora no preço do ativo no mercado secundário, o que é uma situação completamente atípica, menor risco com maior retorno real”, disse Braz.