No VGIP11, alto custo de emissão em oferta restrita intriga especialistas em FIIs

O VGIP11, fundo imobiliário do tipo papel – que investe em títulos e valores mobiliários – realizará uma oferta restrita com o intuito de captar R$ 250 milhões no mercado. O entrave, entretanto, visto por parte dos cotistas e do mercado imobiliário, está ligado ao custo de emissão da oferta, que é de 2,41% ou R$ 2,27 por cota. Para os analistas consultados pelo BP Money, o valor da emissão é um ponto que intriga os investidores e o mercado imobiliário por causa do alto valor cobrado por ser uma Oferta Restrita.

Segundo os especialistas, de maneira geral, uma oferta restrita tem custos menores do que uma oferta pública (e o fundo realizou uma oferta pública com custos de emissão de 1,05%, recentemente). Por isso, para Thiago Bozzo, especialista em FIIs, os custos desta emissão são pontos negativos para o VGIP11.

“Nessa oferta, que é restrita, eles fizeram com custos de emissão de 2,41%, o que acaba sendo um ponto detrator, principalmente por ser uma emissão com custos menores. Não se tem um motivo claro do motivo deles aumentarem os custos dessa emissão, mas, de certa forma, é algo detrator para quem é cotista do fundo e quer participar da emissão. Querendo ou não é um dinheiro que sai do bolso do cotista”, destacou.

O analista Marx Gonçalves, da Nord Research, explica que o custo de emissão está realmente alto para o tipo de oferta que será feita pelo fundo. Isso porque uma oferta restrita é muito menos custosa para um fundo do que uma oferta pública. Na oferta pública, o órgão legislador (CVM) exige um certo cronograma que acaba deixando ela mais “cara”. 

“Tem que ter uma criação e publicação de prospecto (para oferta pública), tem todo roadshow para procurar interessados na oferta também. Tudo isso acaba encarecendo esse tipo de oferta e, justamente por envolver de maneira mais intensa os distribuidores, o custo da distribuição dela é muito superior a uma oferta restrita”, explicou Gonçalves. 

“A 476 (oferta restrita) é jogo rápido, é mais captação entre cotistas e investidores profissionais, não precisa de prospecto e de toda burocracia que uma oferta pública exige. Ela acaba sendo menos custosa, basicamente por isso”, complementou. 

O  VGIP11 é um fundo imobiliário que conta com cerca de 60 mil cotistas, uma liquidez média diária de 3,5 milhões e um valor patrimonial de R$ 895 milhões.

Mesmo que a gestora não tenha falado nesta oferta para onde vai o dinheiro desse custo de emissão na oferta restrita, geralmente, segundo analistas consultados pelo BP Money, o valor é revertido para taxa de registro na CVM, assessoria legal, custos relacionados a publicações e apresentação para os investidores, custos de registro em cartório, taxa de distribuição para B3, entre outros valores burocráticos.

“Mesmo sendo menor, em uma oferta restrira, todos esses custos existem”, destaca Marx Gonçalves. 

Existem ainda os custos de distribuição do distribuidor, como explica Rodrigo Zauner, assessor de investimentos e sócio da SVN Investimentos. 

“Por exemplo, se você faz um FII na XP, você recebe uma comissão pra fazer essa distribuição do papel e você tem, às vezes, custos diferentes para cada ativo. O fundo Hectare, por exemplo, por muito tempo não pagou taxa de distribuição, porque ele estava tão descontado em relação ao preço de mercado, com a emissão, que todo mundo se subscrevia sem pagar nenhuma comissão. Existem custos de estruturação e tudo mais”, diz Zauner.

“Tem os custos tabelados e os custos para distribuir para os clientes finais. Geralmente na oferta 476 tem muito investidor institucional por trás e por causa disso tem o rebaixo da taxa. Assim você pode fazer via custos menores”, complementa. 

Em OOF ao BP Money, um especialista em Fundos Imobiliários consultado pelo BP Money destacou que desconhece que algum desses custos de emissão vá para o bolso dos gestores.

Ele também disse que não vê “sentido algum” em ofertas restritas terem custos parecidos com o de ofertas públicas. Isso porque, em tese, ofertas restritas são feitas para “rodarem” dentro da própria base. Por isso, a força de vendas dos distribuidores, na opinião deste analista de FIIs, é muito menor, o que deveria deixar os custos bem menores do que o da oferta pública. “É uma venda one-one direcional”, disse.

Emissão pode fazer o VGIP11 superar a marca de R$ 1 bilhão em valor patrimonial

Com a sétima emissão de novas cotas, que prevê uma captação de R$ 250 milhões, anunciada na semana passada pela administradora do fundo BTG Pactual, o VGIP11 poderá superar a marca de R$ 1 bilhão em valor patrimonial. Isso significa, entre outros fatores, que ele poderia diversificar ainda mais sua carteira de CRIs, além de ganhar mais robustez no mercado e diminuir o risco de crédito.

“Com o FII chegando a R$ 1 bilhão em patrimônio líquido, o fundo pode diversificar mais a sua carteira de CRIs e isso é muito positivo. Quando a gente fala de fundo de papel, o principal risco é o de crédito das operações e conforme esse fundos vão crescendo, eles vão conseguindo trazer operações de outros devedores para dentro da carteira e tudo isso contribui para uma maior diversificação e uma mitigação do risco de crédito específico”, explica Gonçalves.

Por outro lado, o especialista em FIIs, Thiago Bozzo, destaca a importância dos fundos imobiliários crescerem com responsabilidade, principalmente em relação a sua gestão e aos seus cotistas.

“Quando ele atinge a marca de R$ 1 bilhão, ele fica nos holofotes do mercado de FIIs, naturalmente as pessoas tendem a buscar mais sobre ele. Mas é importante crescer de forma saudável. É algo que alguns fiis do mercado de papel, infelizmente, não têm feito. Estão crescendo sem se preocupar em pensar nas operações que estão colocando para dentro do fundo”, disse Bozzo. 

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Por ser um fundo de papel, e investir majoritariamente em CRIs, a performance do VGIP11 tem sido impactada fortemente pela alta persistente do IPCA desde 2021. “O Banco Central está elevando a Selic para combater a escalada da inflação, mas isso é um processo que tende a demorar e isso faz com que os fundos de papéis que possuem CRIs atrelados ao IPCA em sua carteira sejam favorecidos”, diz Marx Gonçalves, da Nord Research.