HCTR11 é questionado e “feirinha da madrugada” preocupa; entenda

O fundo imobiliário HECTARE CE (HCTR11) tem sofrido com uma grande sequência de quedas. No acumulado dos últimos 12 meses, as cotas do fundo tiveram desvalorização de 35,2%, segundo dados do “Clube FII”. Especialistas consultados pelo BP Money destacaram que o ativo XBXO11, empreendimento onde é realizada a “feirinha da madrugada” em São Paulo, pode ser um dos principais responsáveis por essa queda, junto a outros fatores. 

“O fundo investe no shopping onde é feita a ‘feirinha da madrugada’. O imóvel é chamado de ‘Circuito de Compras’. Aí entra a tal atipicidade: no final do ano passado, o fundo comprou outro FII (de tijolo), o XBXO11. O único investimento do XBXO11 é o próprio shopping Circuito de Compras. No final do dia, eles são tanto credores quanto donos do negócio, fato que gera alguma estranheza, para falar o mínimo. E esse imóvel é alvo de uma série de investigações. Foi alvo do Tribunal de Contas do Município (TCM-SP), que fez uma auditoria sobre a ‘feirinha da madrugada’”, disse Luis Nuin, analista da Levante Ideias de Investimentos.

“Acho que esses fatores somados são as possíveis causas das quedas recentes”, acrescentou Nuin.

O analista da Ouro Preto Investimentos, Bruno Komura, também chamou a atenção para o ativo XBXO11 (imóvel da “feirinha da madrugada”). Segundo ele, o ativo está com bastante estresse, é alvo de investigações e pode sofrer embargos. Por isso, pode ser bastante problemático. 

“Se fosse só isso, ok, porque faz parte investir em ativos que podem dar errado, mas o problema é que ele também tem um ativo financeiro que tem como lastro o circuito de compras. Ou seja, ele acabou pegando emprestado do próprio ativo e, além disso, tem uma participação bastante relevante no fundo que é dono desse ativo. Isso pode desvalorizar bastante o XBXO11”, explicou Komura. 

No mundo do mercado de ações, esta prática do HCTR11 com o XBXO11 seria quase como uma transação entre partes relacionadas. Ou seja, como se um acionista relevante emprestasse dinheiro para a empresa. 

“Fica bastante estranho em termos de governança (a prática de exposição cruzada). Existe a questão da governança e também a da estratégia de alocação do fundo. Alinhadas, as duas afetam a distribuição de resultados e consequentemente a desvalorização das cotas. Investir no HCTR agora pode ser bastante arriscado”, finalizou o analista. 

A Vórtx, administradora do fundo, respondeu, na última quinta-feira (14), um ofício da B3 sobre as oscilações registradas com as cotas de emissão do fundo, além do aumento do número de negócios e da quantidade negociada em bolsa. Segundo a Vórtx, além da emissão de novas cotas do fundo, anunciada no dia 7 de abril, não existem informações adicionais que possam justificar as oscilações no número de negócios e quantidade de cotas negociadas na B3. 

Mudança no perfil da carteira do HCTR11

O HCTR11 é um FII do tipo híbrido. Ou seja, ele investe preponderantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), mas também tem ativos do tipo tijolo, que investem na compra e construção de imóveis físicos, para alugar e gerar uma renda mensal.

De acordo com os analistas consultados pela BP Money, a queda da rentabilidade do fundo e as oscilações das cotas na bolsa também passam pela mudança no perfil da carteira do fundo desde meados de maio do ano passado. O fundo passou a investir mais em FIIs e menos em CRIs.

Segundo Sidney Lima, analista da Top Gain, o HCTR11, por ser um fundo high yield, nasceu com a ideia de expor o investidor a um risco maior, porém ele também busca proporcionar um retorno acima da média do mercado ao cotista. Considerando apenas este lado, a oscilação das cotas e a redução dos dividendos pode ser vista como algo normal.

“O HCTR11 se diferencia de boa parte de muitos fundos por não ter o objetivo de aquisição de edificações e sim a negociação de ativos imobiliários incluindo títulos, o que acaba trazendo um maior risco, porém objetiva proporcionar uma rentabilidade muito melhor se comparado aos fundos imobiliários tradicionais”, disse Sidney Lima, analista da Top Gain.

Veja também: Pernambucanas vê na falta de regulamentação a barreira para ir, de vez, ao digital

A redução do valor pago em dividendos por cota é um dos principais motivos para o incômodo dos investidores. Isso porque, na maioria dos casos, quem investe em Fundos Imobiliários tem como objetivo a renda passiva.

Em setembro de 2021, o HCTR11 pagava R$ 1,60 por cota. Já para os meses de março e abril deste ano, o fundo está pagando R$ 1,40 por cota. “As maiores instabilidades são por conta de possíveis consequências de decisões tomadas pelo fundo, que antes focava mais em títulos atrelados à inflação, focado principalmente na aquisição de CRI’s e rentabilidade proveniente dos mesmos, porém passou a olhar para alocação em outros fundos”, destacou Lima.