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FIIs: renda sobe e ativos devem repor inflação, dizem analistas

Para especialistas consultados pelo BP Money, Fundos Imobiliários podem ser uma alternativa mesmo em cenário de alta da inflação e Selic

por Juliano Passaro

13 de abril de 2022 7:00Atualizado em: 6 de maio de 2022 11:20
FIIs: renda sobe e ativos devem repor inflação, dizem analistas

A alta da inflação no mês de março deve alavancar a taxa básica de juros (Selic) para um patamar ainda mais alto. Esse movimento faz com que investidores questionem investimentos que não conseguem pagar prêmios para além da Selic, como é o caso de alguns Fundos Imobiliários (FIIs).

Especialistas consultados pelo BP Money, porém, afirmaram que, a depender do tipo de Fundo Imobiliário, o investimento pode representar uma boa alternativa de proteção, mesmo com o País vivendo um ciclo de alta na inflação e nos juros.

O especialista em Fundos Imobiliários da Suno Research, Marcos Correa, afirma que, além da inflação alta, a escalada de juros tende a desvalorizar as cotas de FIIs. O movimento, entretanto, pode representar uma boa oportunidade, dependendo do ativo e de sua classe. 

“Os FIIs estão com cotas descontadas, mas a renda de muitos FIIs está subindo e, por tese, os bons repõem a inflação, até superam em alguns casos. Então é um investimento interessante. A renda anual dos FIIs está excelente e a Selic não vai ficar nessa altura para sempre”, disse Correa.

Com a subida da inflação, as gestoras de imóveis conseguem corrigir os aluguéis e, com isso, aumentar o montante mensal recebido. Por outro lado, o pagamento por parte da empresa ou pessoa que está na outra ponta do empreendimento é dificultado. 

“Isso (aumento do aluguel devido a alta da inflação) pode aumentar sua rentabilidade, mas potencialmente também pode aumentar o seu risco e a chance do não recebimento do dinheiro. Isso se aplica aos fundos de tijolo, aos imóveis físicos”, destaca.

“Mas existem também os fundos de papel, que são os fundos de dívida. Esses basicamente emprestam dinheiro para o setor imobiliário. Esse dinheiro emprestado tem juros e correção monetária. Os juros são uma taxa fixa e a correção monetária pode ser tanto atrelada ao CDI quanto ao IPCA. Então conforme esses dois índices vão subindo, os fundos de papel vão pagando mais. Só que, obviamente, de novo, aumenta um pouco o risco da inadimplência”, complementa o especialista em FIIs.

O analista da Levante Luis Nuin destaca que o investimento em fundos de papel neste momento é o mais assertivo. 

“Seguimos bastante receosos com a inflação para 2022 e 2023, inclusive. Neste cenário, os fundos do tipo papel são excelentes alternativas de investimento para proteção do poder de compra”, disse Nuin.

“Podemos ter dois ganhos, um via renda através do pagamento de dividendos e yields acima de 1% ao mês e via ganho de capital, com valorização das quotas (em função da busca por partes dos investidores por este tipo de ativo, portanto, gerando fluxo positivo nos papéis)”, completou o analista da Levante.

FIIs podem ser uma boa alternativa, mas e as ações do setor imobiliário?

A B3 (Brasil, Bolsa, Balcão) conta com 28 construtoras, atualmente. Entre elas estão: Tenda, MRV, Cyrela, JHSF, Even, Lavvi e Mitre. Diferentemente dos FIIs, o momento, dependendo do público alvo de cada empresa, pode ser de cautela.

"No setor imobiliário de baixa renda, a inflação tem um efeito muito mais forte. Quando você tem o aumento do custo de materiais, você tem que aumentar o preço do imóvel, e você não pode aumentar muito, se não você acaba desenquadrando do programa Casa Verde e Amarela”, explicou Luis Assis, analista de Rdal State da Genial Investimentos. 

Dessa forma, empresas como Tenda e MRV, que tem como foco o público de baixa e média renda, não repassam tanto a inflação. 

“Eles sofrem bastante por não conseguir repassar, eles têm uma pressão de margem e acabam queimando caixa, tendo prejuízo”, afirmou Assis.

Veja também: Multiplan e Iguatemi têm no público-alvo o diferencial para os investidores

Já para as construtoras de alta renda o cenário é um pouco melhor. Isso porque elas conseguem repassar o preço. O problema, entretanto, é que a demanda cai. 

“Eles repassam o preço, mas vendem menos unidades. No final das contas, o efeito é quase o mesmo. A diferença é que eles (empresas voltadas ao público de alta renda) não vão ter uma margem menor. De todo jeito, eles vão ter queda no lucro e farão menos caixa", finalizou Assis.