Caso BTRA11 pode jogar luz em falta de transparência nos FIIs, segundo especialistas

Após a notícia sobre o pedido de recuperação judicial (RJ) dos arrendatários da Fazenda Vianmancel, que pertence ao Fundo Imobiliário BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11), divulgada pelo BP Money, o ativo despencou na Bolsa de Valores de São Paulo (B3). O problema é que, segundo especialistas, a gestora do fundo – provavelmente – já tinha ciência sobre o caso da RJ e poderia ter avisado os seus cotistas antes da informação ser noticiada. 

“O que estamos ouvindo nos fóruns e grupos é que o BTG poderia ter ciência de todo o ocorrido há algum tempo e faltou transparência”, disse uma fonte do mercado.

Ainda segundo o especialista ouvido, o ocorrido ressalta a importância de buscar sempre fundos com portfólios bem diversificados.

“Até o momento, foi um fator pontual em um fundo imobiliário (BTRA11), e não tem impacto direto em outros fundos. Isso só ressalta a importância de buscar FIIs com um portfólio grande e diversificado”, complementou a fonte. 

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O analista Caio Ventura – da Guide Investimentos – destaca que, inevitavelmente, a percepção de risco dos investidores para o setor agro de fundos imobiliários deve se acentuar após o caso da Fazenda Vianmancel, que pertence ao BTRA11. 

“O que aconteceu foi bastante alarmante para o fundo. É realmente um grande problema que a gestora tem em mãos. Eles têm algumas possibilidades em mãos para tentar gerir essa crise. Existem algumas saídas e mecanismos de defesa, dentro do próprio contrato que foi feito ali com o arrendatário, e que pode amenizar um pouco tudo isso que a gente viu ontem. De uma forma geral, isso deve piorar a percepção de risco para o setor agro”, disse Ventura. 

Para o analista da Levante Investimentos, Luis Nuim, os fundos que operam no mercado agrícola são uma das novas vertentes de crescimento do mercado de FIIs e, exatamente por ser um produto novo, devem ser olhados com bastante cautela. O caso ocorrido com o BTRA11 reforça essa tese.

“Sempre é bom lembrar que, na grande maioria das vezes, os imóveis agrícolas são atrelados a commodities e, consequentemente, estão expostos à variação dos preços internacionais. Também não é tão incomum no setor problemas relacionados a áreas de preservação ambiental, por exemplo. Esses tipos de risco têm de ser ponderados, de alguma forma, quando investidores optam por esse tipo de investimento”, explicou Nuim.

“Quando este tipo de evento acontece, devemos sempre olhar o que isso pode nos ajudar no futuro. É importante sempre tentar olhar os riscos envolvidos no negócio e não dar como certo que vai correr tudo bem. Ainda mais levando em consideração que se trata de um tipo de fundo razoavelmente novo”, complementou. 

Outros pontos também devem ser considerados, quando o investidor pensa em investir em FIIs do setor agrícola. Um deles é ter em mente que o clima pode afetar uma safra e, consequentemente, seus retornos no final do mês. Chover muito quando não deveria cair uma gota nas plantações ou o contrário, por exemplo, pode ser um fator agravante.

“Esse é um fato que altera, e muito, a produtividade da terra. Não é incomum no mercado agrícola termos quebra de safra. Uma safra, a depender do cultivo, pode ter até 360 dias. No caso de soja e milho, as maiores culturas, entre o plantio e a colheita, são aproximadamente 240 dias. E nessa janela uma infinidade de coisas pode acontecer”, afirmou Nuim.

O que deve acontecer com as cotas do BTRA11? 

Segundo os analistas ouvidos pelo BP Money, apesar da distribuição de dividendos sofrer danos imediatos (mas temporários, como noticiaram os gestores do BTRA11) com o episódio divulgado na última quarta-feira (22), o fundo possui ferramentas para sair desse imbróglio. 

“O fundo já perdeu mais de 20% de valor de mercado. O ativo (Fazenda Vianmancel) equivalia a 23%/24% da receita contratada, então está praticamente no preço. Entretanto, o ativo continua dentro do portfólio e com capacidade operacional. Ele só permanece ocioso. O fundo tem a opção de trocar o arrendatário ou vender o ativo. Em ambas as opções, o valor ficaria com o fundo que, eventualmente, compraria outra coisa ou amortizaria os cotistas”, afirmou Ventura, da Guide Invetimentos. 

“A forma mais interessante de se resolver isso seria substituir o arrendatário, visto que teria uma forma de recuperar esse valor de mercado de um jeito muito mais simples e onerado”, completou. 

Para Nuim, da Levante, o fato do ativo representar ¼ do patrimônio do FII BTRA11 é algo a se destacar. “A fazenda Vianmancel tem uma área de 3.148 hectares e corresponde a 24% do valor patrimonial do fundo. Ao que tudo indica, o pedido de falência corre em segredo de justiça. Não são eventos que se solucionam da noite para o dia. Até que seja efetivamente resolvido, para um lado ou para outro, a distribuição de dividendos será afetada”, disse Nuim.